Альтернативный минимальный налог является очень важным фактором для налогоплательщиков, владеющих недвижимостью, поскольку практически каждое налоговое правило, применяемое к недвижимости, отличается для AMT от обычного налога. В этой статье о недвижимости и AMT будут рассмотрены те ситуации, когда физическое лицо владеет недвижимостью в качестве инвестиции, как правило, в качестве арендуемой собственности. Различия в налоговом режиме между обычным налогом и AMT могут быть значительными.
Процентные расходы
Проценты, выплаченные по ипотеке, взятой для приобретения недвижимости, полностью вычитаются как по обычному налогу, так и по альтернативному минимальному налогу. В отличие от детализированных вычетов, которые предоставляют налоговую льготу в отношении личных расходов, налоговое законодательство, как правило, допускает все вычеты, которые налогоплательщик должен произвести в погоне за доходом от бизнеса. Таким образом, ограничения, рассмотренные в предыдущей статье в отношении процентов по ипотечному жилищному кредиту, не применяются.
Однако, если собственный капитал в арендуемом имуществе используется в качестве обеспечения дополнительного кредита – например, второй ипотеки, – тогда налогоплательщик должен посмотреть, как используются поступления по этому кредиту, чтобы определить возможность вычета процентов. Если вырученные средства используются, например, для получения автокредита или финансирования образования ребенка, то проценты не подлежат налогообложению. Если вырученные средства используются для улучшения арендуемой недвижимости, проценты подлежат вычету.
Предложение – налогоплательщикам лучше всего хранить личные займы отдельно от бизнес-займов. Смешивание этих двух факторов создает проблемы с ведением учета и может привести к спорам с IRS.
Налоги на недвижимость
Налоги на недвижимость, уплачиваемые за аренду или инвестиционную недвижимость, учитываются в полном объеме как для целей обычного налогообложения, так и для альтернативного минимального налога.
Идея планирования – если у вас есть возможность оплатить счет по налогу на недвижимость в этом или следующем году, оплатите его через год, когда у вас будет достаточный доход от недвижимости, чтобы не генерировать убытки от аренды. Эта стратегия может помочь избежать срабатывания ограничений на потери пассивной активности, описанных ниже.
Пример – во Флориде счета по налогу на недвижимость отправляются по почте в октябре и оплачиваются по следующему графику скидок: ноябрь – 4%, декабрь – 3%, январь – 2%, февраль – 1%. Если вы понесли убытки от недвижимости в 2010 году, но рассчитываете получить доход в 2011 году, не оплачивайте свой счет в ноябре или декабре – отказ от этой небольшой скидки может помочь вам избежать правил ограничения убытков.
Амортизация
Амортизация допускается для имущества, предназначенного для инвестиций. Часть стоимости, относящаяся к земле, амортизации не подлежит, но для самого здания и мебели, бытовой техники, ковровых покрытий и т.д. Может быть взят амортизационный вычет.
Недвижимость (это юридическое определение дома или другого сооружения), предназначенная для сдачи в аренду / инвестиций, может амортизироваться только для обычных целей налогообложения ”линейным» методом в течение срока полезного использования 27,5 лет. Таким образом, недвижимость, на строительство которой выделено 275 000 долларов, будет амортизироваться по ставке 10 000 долларов в год.
Личная собственность (таково юридическое определение таких вещей, как мебель, бытовая техника, ковровые покрытия и т.п.) Может амортизироваться для обычных целей налогообложения ”ускоренным» методом в течение срока полезного использования, составляющего пять лет. Ускоренный метод позволяет увеличить амортизационные отчисления в первые годы в знак признания фактора устаревания или снижения стоимости, который вы видите в новой недвижимости (хороший пример — автомобили).
Однако для целей AMT личное имущество может амортизироваться только линейным методом. Таким образом, статья AMT будет сформирована в первые годы, если используется ускоренный метод.
Идея планирования – для личной собственности рассмотрите возможность выбора линейного метода для обычных целей налогообложения. Отказываясь от небольшой налоговой выгоды из-за большей амортизации в первые годы, это может означать отказ от уплаты AMT.
Правила активного / пассивного инвестирования и правила ”риска»
Налогоплательщик, который не “активен” в управлении инвестиционной собственностью, не может использовать убытки от сдачи недвижимости в аренду для компенсации других доходов, таких как заработная плата, дивиденды, проценты, прирост капитала и т.д. Вместо этого эти убытки откладываются до тех пор, пока налогоплательщик либо не продаст недвижимость, либо не получит пассивный доход от этого или других пассивных инвестиционных источников.
Правила о риске аналогичным образом запрещают использование этих видов убытков в той мере, в какой налогоплательщик приобрел инвестиции на заемные деньги и не несет личной ответственности по долгу.
Идея планирования
Если применяются эти ограничения на потери, рассмотрите идеи планирования, упомянутые выше, чтобы минимизировать убытки, генерируемые каждый год. Они все равно не приносят вам никакой пользы.
Продажа недвижимости
При продаже арендуемой / инвестиционной недвижимости может возникнуть несколько различных проблем AMT. Одна из них заключается в том, что ваша прибыль или убыток могут отличаться для AMT от данных для целей обычного налогообложения. Это могло бы произойти, если бы использовались другие методы амортизации. Например, если личное имущество амортизировалось с использованием ускоренного метода для обычных целей налогообложения, то база для этого имущества при расчете прибыли или убытка от продажи была бы иной, поскольку линейный метод должен был использоваться для альтернативных целей минимального налогообложения.
Доход от продажи инвестиционной собственности обычно представляет собой прирост капитала, хотя часть может рассматриваться как обычный доход в зависимости от используемого метода ускоренной амортизации. Прирост капитала сам по себе не является статьей AMT, но, тем не менее, он может привести к выплате AMT. Это связано с тем, что сумма освобождения от AMT постепенно уменьшается для налогоплательщиков с определенным уровнем дохода, поэтому этот дополнительный доход может привести к уменьшению освобождения, что, в свою очередь, увеличивает налогооблагаемый доход для целей альтернативного минимального налога.