Без Политики

Хотя коррекцию на фондовом рынке, по-видимому, вызвали главным образом технические факторы, опасения по поводу инфляции стали основной причиной резкого падения цен на фондовом рынке. Мы обрисовали такой сценарий инфляции и его влияние на инвестиции в недвижимость.

Действительно, разница между текущим и трендовым экономическим ростом приближается к нулю, растущий спрос на рабочую силу оказывает повышающее давление на заработную плату, но это все еще далеко от сильного ускорения темпов инфляции. Между тем, рекомендация Министерства торговли США в своем расследовании ограничить импорт алюминия и стали по соображениям национальной безопасности является напоминанием о том, что риск эскалации торговой напряженности оказывает значительное влияние на инвестиции в недвижимость.

Мы не предполагаем, что вероятность рисков существенно возросла в свете этих событий. Тем не менее, мы утверждаем, что высокая волатильность в сочетании с неопределенностью относительно будущих перспектив торговой политики США — это не та среда, в которой мы должны рисковать всем ради одного начинания, а скорее стремиться к получению прибыли, используя возможности на рынке недвижимости.

Было бы более чем естественно, что неоправданное повышение цен со временем будет исправлено. Некоторые наблюдатели полагают, что растущая инфляция, возможно, сыграла заметную роль в недавней распродаже акций на фондовом рынке. Однако более высокая инфляция указывает на перегрев экономики, а рост заработной платы может привести к снижению нормы прибыли. Ни тот, ни другой случай, очевидно, не применим в настоящее время. Однако исторические данные показывают, что периоды, когда инфляция начинает расти, часто создают нестабильность на рынках недвижимости и, в среднем, доходность невелика. Наконец, что еще более важно, более высокие процентные ставки могут ударить по ценам на недвижимость, если они отражают растущий риск. Более высокие процентные ставки должны быть менее актуальны, если они являются результатом более быстрого экономического роста.

На данный момент мы ожидаем, что влияние повышения процентных ставок на перспективы рынка недвижимости будет ограниченным. Более продолжительное значительное снижение цен на недвижимость, однако, может быть связано с несколько более медленным ростом, либо потому, что экономика ожидает замедления темпов роста, либо потому, что экономический спад сам по себе сдерживает экономический рост.

Влияние повышения процентных ставок на экономический рост также зависит от факторов, которые привели к повышению процентных ставок. Повышение процентных ставок может быть следствием более сильного импульса роста, и в этом случае экономические последствия, по понятным причинам, ограничены. Однако, если, например, повышение процентных ставок отражает растущие риски, то экономический рост может пострадать более значительно. Финансовые условия остаются очень нестабильными, а процентные ставки относительно низкими. Это должно продолжать поддерживать экономический рост.

Таким образом, мы сохраняем наш сценарий устойчивого экономического роста: (1) повышение мировой экономической активности, (2) рост накопления основного капитала, (3) очень постепенная корректировка денежно-кредитной политики в США. Мы признаем риски, связанные с усилением протекционизма, поскольку недавние заявления являются напоминанием о том, что торговые трения могут значительно обостриться. На данный момент еще неизвестно, какие действия предпримут США и как могут отреагировать другие страны.

С начала Великой рецессии в 2008 году большинству удалось предотвратить призрак дефляции, применяя традиционные и – что еще более важно – нетрадиционные меры денежно-кредитной политики. Инфляция в США в среднем составляла около 1,5%, с разбросом от -2% в середине 2009 года до примерно 3,8% в конце 2011 года. В настоящее время инфляция потребительских цен в США составляет 2,1%.

В США правительство вступает на путь фискального стимулирования, и повышение торговых тарифов и трения в торговле могут привести к росту инфляции. Тем не менее, несколько факторов пока сдерживают базовое инфляционное давление, включая все еще осторожное поведение домохозяйств в переговорах о заработной плате, установление цен фирмами и структурные изменения на рынке труда. Кроме того, последние данные, вероятно, завышают текущие ценовые тенденции (неожиданная слабость инфляции в 2017 году). За пределами США динамика заработной платы и цен за последние месяцы практически не изменилась.

На этом фоне мы не предвидим никаких сюрпризов в течение 2018 года. Ожидается, что ФРС будет постепенно повышать ставки с осторожностью в зависимости от напряженности на рынке труда США, свидетельств ускорения динамики заработной платы и потенциального влияния повышенной волатильности финансового рынка на экономический рост.

Кроме того, налоговая политика, способствующая конкурентоспособности Корпоративной Америки и привлекающая прямые иностранные инвестиции, способствующая повышению потенциальных темпов роста в США, также должна оказывать поддержку доллару. В то же время существует множество факторов, указывающих на блестящее будущее рынков недвижимости

По данным Федерального резервного банка Нью-Йорка, текущая вероятность рецессии для экономики США составляет около 4%, увеличившись примерно до 10% в конце 2018 года. По нашему мнению, постепенное ужесточение денежно-кредитной политики, ограниченные инфляционные ожидания и осторожный инвестиционный спрос сохранят реальные процентные ставки на относительно низком уровне. Поэтому мы отдаем предпочтение инвестициям в недвижимость в 2018 году.